Gisteren is de Wet betaalbare huur ingegaan! Lees in deze blog wat u moet weten

De aanloop naar de Wet betaalbare huur

Volgens demissionair minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge, is de Wet betaalbare huur ontworpen om huurders te beschermen tegen buitensporige huurprijzen. Zijn wet richt zich specifiek op het reguleren van huurprijzen voor middenhuurwoningen. Om dit doel te bereiken, stelde het oorspronkelijke Wetsvoorstel betaalbare huur wijzigingen voor in het bestaande Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige woonruimte. Dit systeem beoordeelt verschillende aspecten van een woning, zoals de grootte, luxe, WOZ-waarde en het energielabel, en kent hier punten aan toe. Lees hier alles over in deze eerder door Riva Rentals geschreven blog.

Momenteel wordt een woning verhuurd in de vrije sector als deze meer dan 149 punten scoort volgens het WWS. In de vrije sector hebben verhuurders de vrijheid om zowel de huurprijs als de huurvoorwaarden te bepalen, wat doorgaans resulteert in hogere huurprijzen dan in het sociale huursegment. Voor veel verhuurders is het daarom gewenst om hun woning in de vrije sector te mogen verhuren. In de nieuwe situatie zou de liberalisatiegrens worden verhoogd naar 187 WWS-punten. De schatting is dat ongeveer 157.000 huurwoningen in deze situatie een maximale huurprijs zullen hebben die lager ligt dan de huidige huurprijs die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. Deze wijziging is bijzonder relevant voor verhuurders van Riva, aangezien het directe impact zal hebben op de huurinkomsten en huurvoorwaarden voor middenhuurwoningen.

Eerste Kamer gaat akkoord met de Wet betaalbare huur

Op 18 juni 2024 debatteerde de nieuwe Eerste Kamer met demissionair minister Hugo de Jonge over het wetsvoorstel. Tijdens het debat werden zowel potentiële voordelen als nadelen van de wet besproken en werd duidelijk dat er een hoop vragen waren vanuit de Kamer. Ook werd kritiek geuit over de snelheid waarmee de wet door de Kamer werd geleid, maar uiteindelijk werd tóch besloten dat de voordelen voor huurders zwaarder wegen dan de nadelen.

Op 25 juni 2024 heeft de Eerste Kamer de Wet betaalbare huur dan toch aangenomen. Tijdens de stemming op 25 juni werden verschillende moties aangenomen die de uitvoering en handhaving van de wet verder vormgeven. Een belangrijke motie zorgt ervoor dat gemeenten zes maanden extra voorbereidingstijd krijgen om de nieuwe regels te handhaven. Andere moties richten zich op het monitoren van de ontwikkeling van huurwoningen in het middensegment en het aanpassen van fiscale beleidsmaatregelen om investeringen in woningen te stimuleren.

Demissionair minister De Jonge benadrukte dat de wet noodzakelijk is om de exploderende huurprijzen aan te pakken en de bestaanszekerheid van huurders te waarborgen. Hij gaf aan dat met de nieuwe regels huurders in het middensegment toegang zullen krijgen tot de Huurcommissie voor geschillen over huurprijzen en onderhoud. De wet zal naar schatting de huur van ruim 300.000 woningen gemiddeld met €190 verlagen en 113.000 woningen terugbrengen naar het, in zijn woorden, betaalbare segment.

Hoewel de wet per 1 juli 2024 van kracht wordt, nog geen week na het aannemen van de wet, hebben verhuurders tot 1 januari 2025 om zich volledig aan te passen aan de nieuwe regels. Vanaf die datum moeten nieuwe huurcontracten een puntentelling bevatten die de maximale huurprijs aangeeft. Gemeenten zullen vanaf dat moment ook boetes kunnen opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden.

Wat kan dit voor de verhuurder als gevolgen hebben?

Het afgelopen jaar heeft Riva de ontwikkelingen rondom de Wet betaalbare huur op de voet gevolgd en hebben wij u snel willen informeren bij veranderingen. Dit is tot nu toe vooral speculatie geweest en daarom kunnen wij met de invoering van de Wet betaalbare huur pas echt de diepte ingaan op het gebied van concrete plannen. Zoals u van ons weet, staat Riva niet volledig achter de Wet betaalbare huur. Hoewel de intenties goed zijn, zijn wij van mening dat deze wet uiteindelijk zal leiden tot een afname van het aanbod van woningen binnen de vrije sector. Dit resulteert in hogere huurprijzen binnen onze sector. Helaas zullen deze ontwikkelingen, in onze ogen, uiteindelijk nadelige gevolgen hebben voor de huurder en dus volledig aan het doel van de wet voorbij gaan. Er kan met zekerheid worden gezegd dat de Wet betaalbare huur aanzienlijke veranderingen met zich meebrengt voor verhuurders, vooral verhuurders die actief zijn in het middensegment van de huurmarkt. Wij hebben voor u de belangrijkste veranderingen op een rijtje gezet.

Mogelijke vermindering van huurinkomsten

De belangrijkste impact is de beperking van de huurprijzen voor middenhuurwoningen. Door de verhoging van de liberalisatiegrens naar 187 WWS-punten, vallen meer woningen onder de gereguleerde huurprijs, met een maximum van €1.123 per maand. Dit kan betekenen dat verhuurders minder huurinkomsten genereren, vooral als zij momenteel huurprijzen vragen die boven deze nieuwe limieten liggen.

Verplichte puntentelling en administratieve lasten

Verhuurders moeten vanaf 1 januari 2025 bij nieuwe huurcontracten een puntentelling in het contract opnemen die de maximale huurprijs aangeeft. Dit brengt extra administratieve lasten met zich mee, aangezien verhuurders nauwkeurig moeten bijhouden hoeveel punten een woning waard is en ervoor moeten zorgen dat de huurprijs in overeenstemming is met deze punten.

Mogelijke boetes en strengere handhaving

Gemeenten krijgen de bevoegdheid om boetes op te leggen aan verhuurders die de nieuwe regels niet naleven. Dit kan voor sommige verhuurders betekenen dat ze, naast het aanpassen van de huurprijs, ook zorgvuldig moeten voldoen aan de puntentelling en andere nieuwe vereisten om boetes te vermijden.

Verkoop van huurwoningen

Door mogelijke beperking van huurinkomsten en de toegenomen regeldruk rondom woningverhuur, kan het voor sommige verhuurders niet meer interessant zijn om hun woning te verhuren. Dit kan resulteren in het kiezen voor verkoop van de woning. Dit kan vooral aantrekkelijk zijn voor verhuurders die momenteel profiteren van hogere huurprijzen in de vrije sector en met invoering van de Wet betaalbare huur niet meer aan het juiste aantal punten komen om in de vrije sector te mogen verhuren. Deze confrontatie met striktere regulering en lagere huuropbrengsten kan ervoor zorgen dat een verhuurder de woning te koop zet.

Bent u klant bij ons en twijfelt u of het gezien de nieuwe regelgeving nog interessant en rendabel is om uw woning te verhuren? Neem dan contact met ons op. Wij kunnen met uw persoonlijke situatie meekijken en eventueel een puntentelling maken van uw woning. Vervolgens kunnen wij u adviseren om de woning door te blijven verhuren of te verkopen. Wist u dat wij ook woningen verkopen? Dit doen wij onder de naam Riva Makelaars. Mocht u interesse hebben in het verkopen van uw woning of eventueel aankopen van een woning in Nederland of in Spanje, helpen wij u graag!

Investeringen in onderhoud en optimalisatie

In sommige gevallen kan de Wet betaalbare huur leiden tot lagere huurinkomsten. Desondanks wordt nog steeds van verhuurders verwacht dat er wordt geïnvesteerd in onderhoud en optimalisatie van de huurwoning. Sterker nog, in de nieuwe situatie zal het voor huurders nog makkelijker zijn om naar de Huurcommissie te stappen. Hierdoor zal investeren in onderhoud en optimalisatie nog belangrijker worden dan het nu al is. Dit kan voor verhuurders betekenen dat de kosten aanzienlijk stijgen.

Belastingvoordelen en fiscale aanpassingen

Een van de eerder genoemde aangenomen moties verzoekt de regering om de overdrachtsbelasting voor beleggers te verlagen, wat investeringen in woningen bedoeld voor verhuur kan stimuleren. De tijd zal leren hoe dit eruit zal komen te zien. Om die reden is het belangrijk om goed op te hoogte te blijven van mogelijke fiscale veranderingen. Riva zal hier natuurlijk bovenop zitten en wij zullen u informeren en adviseren waar mogelijk, zodat we samen met u kunnen werken aan een optimale strategie rondom uw vastgoedinvestering.

Langetermijninvesteringen en marktstrategie

Met alle eerder genoemde veranderingen in het achterhoofd, is het een logisch gevolg dat verhuurders mogelijk hun langetermijnstrategie moeten heroverwegen. Lees hier meer over in het laatste gedeelte van onze blog, waarin wij advies geven over de nieuwe situatie.

Wat adviseert Riva?

Zoals u van ons gewend bent, zullen wij te allen tijde zorgen dat u goed geïnformeerd bent. Wij hebben het afgelopen jaar meerdere blogs en nieuwsbrieven geschreven over veranderende wet- en regelgeving, zo ook de Wet betaalbare huur. Met de invoering van de Wet betaalbare huur kan het slim zijn om naar uw huidige strategie te kijken en deze waar nodig te herzien. Hier helpen wij uiteraard graag bij.

Deze strategiebepaling is afhankelijk van uw vastgoedportefeuille, persoonlijke situatie en uw wensen. Dit nieuwe plan kan verschillende opties omvatten, afhangend van hoeveel punten uw woning tekort komt en of het mogelijk is om de woning boven de liberalisatiegrens uit te laten komen. Denk hierbij aan maatregelen als verduurzaming van uw woning. Een andere optie kan zijn het verkopen en vervolgens opnieuw aankopen van vastgoed in de nieuwe vrije sector. Zoals aangegeven kunnen wij uw woning verkopen of een nieuwe woning aankopen in Nederland of Spanje. De verwachting is dat de huurprijzen in de nieuwe vrije sector in Nederland aanzienlijk zullen stijgen, wat interessante kansen met zich meebrengt. Daarbij zien wij ook mogelijkheden op de internationale vastgoedmarkt, zoals Spanje. Hier doet Riva zaken onder de naam Riva Vastgoed Marbella, waar we tot nu toe sterke verhuurrendementen hebben ervaren bij onze klanten.

Contact

Heeft u nog vragen over de Wet betaalbare huur en wat dit voor u kan betekenen, of is er iets anders waar wij u mee kunnen helpen?

Neem contact met ons op door te mailen naar info@rivarentals.com.