Belangrijke uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten

De Wet vaste huurcontracten

Het zal u vast niet zijn ontgaan; gisteren heeft de Eerste Kamer ingestemd met het Wetsvoorstel vaste huurcontracten. Het Wetsvoorstel is opgesteld door Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (ChristenUnie) en heeft als doel huurders beter te beschermen en zal in werking treden op 1 juli 2024. De essentie van het wetsvoorstel is dat het, uitzonderingen daar gelaten, niet meer is toegestaan om huurovereenkomsten van beperkte duur aan te gaan. Juist over deze uitzonderingen willen wij het hebben.

Bij veranderingen binnen wet- en regelgeving, is het voor zowel Riva als haar verhuurders van groot belang om te beschikken over de juiste informatie. Op het moment wordt er een hoop geroepen en geschreven over de nieuwe Wet vaste huurcontracten. Belangrijk om te weten, is dat er binnen deze wet een uitzondering wordt gemaakt voor specifieke groepen woningzoekenden. Dit wordt het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’ genoemd en zal hieronder worden toegelicht.  Voor de verhuurder houdt dit in dat er nog steeds een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd mag aan worden gegaan met de mensen die onder de uitzonderingen vallen. Alle informatie die wij verstrekken, is afkomstig van publicaties gedaan door de Nederlandse overheid.

Welke groepen vallen onder de uitzonderingen?

Terwijl de Wet vaste huurcontracten de norm stelt voor vaste huurcontracten, erkent de overheid de behoefte aan flexibiliteit in bepaalde situaties. Met deze nieuwe uitzonderingen wordt, naar eigen zeggen, een evenwicht gezocht tussen woonzekerheid en de specifieke noden van bepaalde groepen woningzoekenden. Voor de volgende groepen wordt een uitzondering gemaakt binnen de Wet vaste huurcontracten:

1.     Internationale studenten

Huurders afkomstig uit het buitenland, die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen.

2.     Huurders met dringende werkzaamheden of renovatie

Huurders die hun woonruimte tijdelijk moeten verlaten vanwege dringende werkzaamheden of renovatie. Hier valt ook tijdelijke woonruimte onder, met als gevolg vervangende nieuwbouw.

3.     Ouders met minderjarige kinderen

Ouders met minimaal één minderjarig kind waarvan de relatie met de andere ouder is beëindigd.

4.     Nabestaanden van overleden huurders

Huurders van wie een bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid huurde, en zij op het moment van overlijden daar hoofdverblijf hadden.

5.     Huurders afkomstig van maatschappelijke opvang

Woningzoekenden volgens de Huisvestingswet 2014: specifieke groepen woningzoekenden genoemd in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014. Dit houdt huurders in met een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte. Ook valt (deels) begeleid wonen onder deze uitzondering.

6.     Ex-verslaafden met tijdelijke begeleiding

Ex-verslaafden die na een opname in een verslavingskliniek tijdelijke begeleiding nodig hebben.

7.     Huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst:

Een tweede of laatste kans-huurovereenkomst is een specifiek type huurcontract dat wordt gebruikt in situaties waarin een huurder eerder problemen heeft gehad met het nakomen van huurverplichtingen of andere huurvoorwaarden. Dit huurcontract is op initiatief van een verhuurder en dus een eigen keuze.

8.     Doelgroepcontracten bij onzelfstandige woonruimte:

Tijdelijke verhuur aan doelgroepen op grond van dringend eigen gebruik (de zogenaamde doelgroepcontracten voor ouderen, gehandicapten, studenten etc.) blijven wel mogelijk.

En tot slot kan men wel tijdelijke huurcontracten afsluiten onder de leegstandswet.

Wat houdt dit in voor huurders en verhuurders?

Voor de hierboven genoemde specifieke groepen blijft het dus mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. Voor de huurders die onder deze uitzonderingen vallen, houdt het vooral meer flexibiliteit in op het gebied van huren. De kans is groot dat deze huurders niet op de hoogte zijn van het feit dat zij binnen een groep uitzonderingen vallen. Daarnaast is het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst nog bezig met het afkaarten van deze groepen. Dit kan resulteren in veranderingen binnen de uitzonderingen.

Voor de verhuurder in het algemeen zal de Wet vaste huurcontracten meerdere veranderingen met zich meebrengen. Ondanks dat de afschaffing van tijdelijke huurovereenkomsten op het eerste gezicht heel ingrijpend lijkt voor de verhuurder, valt het in de praktijk waarschijnlijk mee. Verhuurders zijn inmiddels zo gewend geraakt aan het gebruik van tijdelijke huurcontracten dat een vaste huurovereenkomst erg beperkend voelt. In de praktijk merken wij dat onze doelgroep, die veelal huurt in de vrije sector, van nature de woning huurt voor een bepaalde tijd. Dit zijn veelal expats die omwille van hun werk tijdelijk in Nederland komen wonen en werken. Ditzelfde geldt voor internationale studenten. Daarnaast zijn er woningzoekenden die tijdelijke woonruimte zoeken vanwege bijvoorbeeld een scheiding, verbouwing van een huis of gedurende de zoektocht naar het vinden van een koopwoning. Er zijn verschillende motieven waarom huurders op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte. De vrije sector is niet voor niets de flexibele schil van de woningmarkt die doorstroming bevordert.

Kenmerkend voor de vrije sector is dat de huren relatief hoog zijn. Dus indien men besluit zich voor langere tijd te vestigen in Rotterdam, zal diegene op termijn een koopwoning overwegen, gezien het kostenplaatje. Dus hoe ingrijpend deze aanpassing in de wet op papier lijkt, in de praktijk verwachten wij weinig verandering en kunt u uw woning met een gerust hart blijven verhuren. En daarnaast kunt u zichzelf de vraag stellen of een vast huurcontract bij goed betalende huurders ongewenst is. Als u tevreden bent met de huurder en de huurprijs, is er in principe geen reden om te wisselen. U blijft op die manier verzekerd van een stabiele inkomstenbron, voorkomt leegstand en daarmee derving van het rendement. Middels de jaarlijkse huurverhoging heeft u recht op meer huurpenningen naar verloop van tijd.

Mocht u om bepaalde redenen toch flexibiliteit willen behouden met uw vastgoed, bijvoorbeeld wanneer u de woning op termijn zelf wilt bewonen of wanneer u wilt verkopen, dan zijn er mogelijkheden (zoals hierboven omschreven). U kunt tevens gebruikmaken van zogenaamde doelgroepcontracten voor specifieke doelgroepen, zodat contracten van tijdelijke aard blijven.

Indien uw woning op dit moment onder de liberalisatiegrens valt, kunt u overwegen de woning te verkopen. Echter gaan de nieuwe regels vermoedelijk op 1 juli 2024 van kracht, waardoor u op dit moment nog een tijdelijk huurcontract kunt afsluiten. Na verloop van dit huurcontract kunt u alsnog besluiten de woning te verkopen of te verduurzamen voor meer punten.

Contact

Als u vragen heeft over deze wetswijziging en wanneer u graag advies wilt over welke mogelijkheden het beste passen bij uw persoonlijke situatie, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Wij voorzien u graag van advies bij het kiezen van de juiste strategie.

Neem contact met ons op door te mailen naar info@rivarentals.com.